■ 項目特色

⒈合理繼承和適度調(diào)整相結(jié)合，確定各細(xì)分地塊邊界

由于在劃分細(xì)分地塊時受到用地權(quán)屬復(fù)雜性的限制，規(guī)劃采用合理繼承和適度調(diào)整相結(jié)合的方法，盡量保證細(xì)分地塊邊界與已出讓土地邊界一致。確實無法一致時，對細(xì)分地塊邊界進(jìn)行調(diào)整，并通過容積率補償?shù)姆椒ǎＷC調(diào)整前后已出讓土地的開發(fā)量不變，確保公平性。

⒉多維度確定地塊開發(fā)強度，保證指標(biāo)的合理性

規(guī)劃對各個細(xì)分地塊進(jìn)行分類，劃分為現(xiàn)狀地塊、已批修規(guī)地塊、已出規(guī)劃條件地塊、三舊改造地塊及未明確規(guī)劃條件也無經(jīng)批準(zhǔn)修規(guī)的已出讓地塊五大類。從政府資源配置、公眾需求、開發(fā)商利益等多方面進(jìn)行綜合統(tǒng)籌，分類確定各地塊的容積率。

其中，對于需重點協(xié)調(diào)未明確規(guī)劃條件也無經(jīng)批準(zhǔn)修規(guī)的已出讓地塊的容積率，按照《臺山市商住出讓土地開發(fā)強度管理辦法》的規(guī)定，明確地塊建設(shè)量，并計算凈容積率。如容積率過高對城市空間品質(zhì)造成影響則根據(jù)城市設(shè)計方案進(jìn)行容積率修正，將修正后的容積率征求開發(fā)商、居民的意見，最終確定容積率及容積率補償方案。

⒊轉(zhuǎn)變規(guī)劃觀念，優(yōu)先保障城市發(fā)展底線

在用地條件有限的前提下，規(guī)劃采用了“保底線”的思維，優(yōu)先保證城市道路、公益性服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、公共綠地等的建設(shè)實施。

在基礎(chǔ)設(shè)施完善方面——規(guī)劃優(yōu)先為重要的公益性配套設(shè)施安排用地，包括教育、醫(yī)療及各類保障片區(qū)正常運轉(zhuǎn)的市政設(shè)施，保證其規(guī)模滿足片區(qū)人口的需求。并通過設(shè)置鄰里中心，提供全方位的社區(qū)服務(wù)功能。在公共綠地構(gòu)建方面，規(guī)劃對各地塊提出“將不低于 15% 附屬綠地沿街設(shè)置并對外開放”的要求、開放村落風(fēng)水塘及后山、沿排洪渠設(shè)置帶狀公園等方式，保證滿足人均公共綠地面積的最低要求。

⒋制定多方聯(lián)動的規(guī)劃協(xié)調(diào)機制，平衡各方利益

以規(guī)劃主管部門為橋梁，制定了多方聯(lián)動的協(xié)調(diào)機制，加強與政府部門、居民、村民、村委會、開發(fā)商之間的協(xié)調(diào)。

首先，規(guī)劃編制單位以保證公共利益為出發(fā)點，通過與國土、交通、水利、供水、供電、教育等部門的對接，完成初步方案。第二，規(guī)劃編制單位協(xié)助規(guī)劃局，采用“各個擊破”的方式，與開發(fā)商對初步方案進(jìn)行協(xié)調(diào)，完成協(xié)調(diào)方案。第三，對協(xié)調(diào)方案進(jìn)行公示，采納公眾意見，完成修正方案。第四，召集政府部門、開發(fā)商、村民代表、公眾代表共同商討規(guī)劃方案的合理性，獲得最終方案。通過建立針對不同階段與不同利益主體“四上四下”的協(xié)調(diào)方式，保證規(guī)劃方案的經(jīng)濟及技術(shù)可行性，提高社會接受度。