基于大數(shù)據(jù)的住房空置率分析方法及應(yīng)用研究

        ■ 項(xiàng)目特色

        ⒈研究意義

        住房空置率是反映房地產(chǎn)市場供需狀況和衡量城市居民居住水平的重要指標(biāo)，可為政府住房政策的制定、住房供給者的投資以及住房需求者的消費(fèi)提供重要的參考。但我國目前住房空置率調(diào)查仍處于起步階段，部分地方政府和研究機(jī)構(gòu)有所嘗試，但都因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)問題或基礎(chǔ)數(shù)據(jù)問題，使得調(diào)查結(jié)果難以得到各方認(rèn)可。因此，迫切需要一種可靠、權(quán)威的住房空置率統(tǒng)計(jì)方法。

        ⒉研究方法

        本次研究將大數(shù)據(jù)技術(shù)與傳統(tǒng)住房設(shè)施數(shù)據(jù)結(jié)合，以居民家庭用水?dāng)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過分析家庭用水量變化特征，識別出空置住房，并將其標(biāo)示到具體空間上，識別出住房空置率較高的小區(qū)和區(qū)域，為制定精準(zhǔn)、有效的住房政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策提供依據(jù)。以深圳為例，研究基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括賬戶號、用水類型、用水量、地址、立戶日期和抄表日期等基礎(chǔ)屬性，其中居民家庭類用水共80.8850 萬條。

        ⒊研究過程

        首先，異常戶識別。除用水量0 到1t 外，其他用水量與戶數(shù)點(diǎn)符合正態(tài)分布，而0 到1t 處的戶數(shù)發(fā)生突變，在數(shù)據(jù)分布上屬于離群值，因此我們以1 噸確定為異常用水邊界。其次，地理編碼。由于數(shù)據(jù)中上報的地址信息是文本形式，需要將這些文本轉(zhuǎn)化為地理坐標(biāo)經(jīng)緯度，以進(jìn)行之后的空間分析，于是我們采用了一種全新的基于高德地圖、百度地圖、騰訊地圖三大網(wǎng)絡(luò)平臺的地理編碼方法。再者，坐標(biāo)糾偏。將經(jīng)過地理編碼后的空間數(shù)據(jù)由三大網(wǎng)絡(luò)平臺的火星坐標(biāo)轉(zhuǎn)換成地球坐標(biāo)。最后，住房空置率分析。經(jīng)測算深圳市住房空間率為4.67%，并進(jìn)行格網(wǎng)分析與熱點(diǎn)分析，統(tǒng)計(jì)每個網(wǎng)格內(nèi)的住房空置率，驗(yàn)證住房空置率的可信度。