■ 項(xiàng)目背景

為推進(jìn)三舊改造工作，一般采用“三舊改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃—控制單元規(guī)劃—項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)”三個(gè)層次開(kāi)展規(guī)劃編制。本次規(guī)劃將陽(yáng)江城區(qū)內(nèi)多個(gè)“三舊”改造片區(qū)較為集中的控制單元整合成城北片區(qū)、城西片區(qū)和潮排山片區(qū) 3 個(gè)片區(qū)，直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。不僅可以更好的實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的法定管制作用，還可以在更大范圍內(nèi)協(xié)調(diào)公共服務(wù)設(shè)施的布局。

■ 項(xiàng)目特色

⒈規(guī)劃層次。為更好地促進(jìn)規(guī)劃實(shí)施，確定三個(gè)層次，分別制定規(guī)劃控制設(shè)施。

⑴三舊改造地塊，即標(biāo)圖建庫(kù)的三舊圖斑范圍?？刂浦笜?biāo)的制定皆針對(duì)地塊。
⑵規(guī)劃區(qū)范圍，在分布零散的地塊基礎(chǔ)上整合關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的小塊用地，可以采取合并開(kāi)發(fā)的方式，統(tǒng)一出具出讓條件，控制指標(biāo)也可對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)地塊都有效。
⑶協(xié)調(diào)區(qū)范圍，對(duì)與規(guī)劃區(qū)用地相關(guān)性較大，且隸屬于由相同主干道圍合的街區(qū)內(nèi)的地塊，進(jìn)行用地性質(zhì)和公共服務(wù)設(shè)施配置的協(xié)調(diào)。

⒉規(guī)劃方案

調(diào)研本片區(qū)“三舊”改造用地的現(xiàn)狀用地性質(zhì)、用地權(quán)屬、現(xiàn)狀容積率等數(shù)據(jù)，以及協(xié)調(diào)區(qū)范圍內(nèi)既有的公共服務(wù)設(shè)施、規(guī)劃的公共服務(wù)設(shè)施。在此基礎(chǔ)上制定規(guī)劃方案。

⒊方案的制定體現(xiàn) 3 個(gè)方面的特征

⑴借鑒廣州、汕頭、東莞、深圳等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，研究陽(yáng)江市三舊改造中公共服務(wù)設(shè)施的配套比例和配套內(nèi)容。確定以 15% 為基準(zhǔn)配套比例，區(qū)分不同開(kāi)發(fā)容積率地塊的公共服務(wù)配套辦法。

規(guī)劃對(duì)現(xiàn)狀土地權(quán)屬情況進(jìn)行了收集和梳理，根據(jù)權(quán)屬紅線對(duì)用地方案進(jìn)行了調(diào)整，新增公共服務(wù)設(shè)施盡可能均衡分布。

⑵在權(quán)屬調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用權(quán)屬面積較大的地塊，在滿足其經(jīng)濟(jì)效益平衡的前提下，安排大型公共服務(wù)設(shè)施。設(shè)施的配套可在片區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌平衡，盡量做到公平分配，綠地系統(tǒng)規(guī)劃傾向于采用帶狀綠地、分散式小型街頭綠地，避免過(guò)多集中于某一權(quán)屬地塊中。

⑶科學(xué)確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。通過(guò)陽(yáng)江實(shí)地經(jīng)濟(jì)測(cè)算，推導(dǎo)確保開(kāi)發(fā)主體收益平衡的成本容積率。以現(xiàn)狀容積率核算為基礎(chǔ)，合理確定各地塊的合理容積率。

⑷制定管控措施，約定強(qiáng)制性配套內(nèi)容和彈性配套內(nèi)容，通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)和單元內(nèi)部平衡的方式，適當(dāng)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管制的彈性。