本研究旨在建立一套科學(xué)合理的土地價(jià)值研究體系，通過各類要素的疊加分析，最大程度地量化土地價(jià)值，形成準(zhǔn)確的研究結(jié)論。同時，為更精準(zhǔn)地反映土地價(jià)值的空間差異，本研究將要素分析的顆粒度細(xì)化到村一級。其工作內(nèi)容由評價(jià)體系搭建、數(shù)據(jù)模型構(gòu)建、要素疊加分析、價(jià)值調(diào)整輸出幾個部分構(gòu)成：

        ■ 項(xiàng)目特色

        近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷變化，房企發(fā)展將會面臨更為嚴(yán)峻的競爭形勢與巨大的轉(zhuǎn)型壓力。為應(yīng)對粵港澳大灣區(qū)等戰(zhàn)略變化，準(zhǔn)確把握區(qū)域潛在土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)對地產(chǎn)項(xiàng)目的精準(zhǔn)投放和投資風(fēng)險(xiǎn)的有效防控，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始注重對土地價(jià)值的量化研究。本項(xiàng)目由時代集團(tuán)委托，依托現(xiàn)有豐富的規(guī)劃項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資源和強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)人才儲備，采用多種分析方法的科學(xué)組合，對所選城市進(jìn)行科學(xué)量化的土地價(jià)值評估，進(jìn)而識別城市中潛在的高土地價(jià)值區(qū)域。委托單位根據(jù)本研究成果可更為迅速地做出市場響應(yīng)，搶先開拓業(yè)務(wù)市場或進(jìn)一步提升企業(yè)的地區(qū)競爭優(yōu)勢。

        本研究旨在建立一套科學(xué)合理的土地價(jià)值研究體系，通過各類要素的疊加分析，最大程度地量化土地價(jià)值，形成準(zhǔn)確的研究結(jié)論。同時，為更精準(zhǔn)地反映土地價(jià)值的空間差異，本研究將要素分析的顆粒度細(xì)化到村一級。其工作內(nèi)容由評價(jià)體系搭建、數(shù)據(jù)模型構(gòu)建、要素疊加分析、價(jià)值調(diào)整輸出幾個部分構(gòu)成：

        （1）評價(jià)體系搭建：以大量理論分析為基礎(chǔ)，建立土地價(jià)值評價(jià)體系，包括土地價(jià)值的影響要素、影響要素涉及到的數(shù)據(jù)指標(biāo)、各類數(shù)據(jù)的土地價(jià)值影響方式等。本研究的評價(jià)體系由4 大基礎(chǔ)要素和6 大支撐要素構(gòu)成，既涵蓋了人口、經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)等自身特征要素，也包含了用地供給、交通條件等影響土地價(jià)值的核心影響要素。
        ⑵數(shù)據(jù)模型搭建：本研究收集了包括區(qū)域交通、區(qū)域重大平臺、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市更新政策等方面的城市基礎(chǔ)大數(shù)據(jù)以及多源網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行數(shù)據(jù)清洗與規(guī)范化，形成土地價(jià)值研究數(shù)據(jù)庫。
        ⑶要素疊加分析：以GIS 為分析平臺，分項(xiàng)錄入各類要素，通過計(jì)算機(jī)建立評估矩陣，模擬多種權(quán)重情景下的土地價(jià)值變化，同時增加區(qū)域發(fā)展態(tài)勢的預(yù)判分析，對土地價(jià)值模型進(jìn)行校正、調(diào)整與優(yōu)化，形成土地價(jià)值初步成果。
        ⑷價(jià)值調(diào)整輸出：對土地價(jià)值初步成果進(jìn)行調(diào)整校核。運(yùn)用相關(guān)性分析，識別哪些要素與土地價(jià)值存在密切相關(guān)；通過多元回歸分析，確定類相關(guān)要素的影響程度有多大。由此形成對土地價(jià)值研究成果的優(yōu)化。

        ■ 創(chuàng)新與特色

        ⒈形成了一套科學(xué)、合理、可量化的土地價(jià)值分析方法

        本研究整合了城市規(guī)劃學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)等方面的理論，形成了要素覆蓋全面、指標(biāo)指向性強(qiáng)、土地價(jià)值關(guān)聯(lián)性高的評價(jià)體系。

        ⒉搭建了一套城市大數(shù)據(jù)分析平臺數(shù)據(jù)平臺

        除了整合了傳統(tǒng)城市大數(shù)據(jù)外，還運(yùn)用了多種類型的網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)參與城市土地價(jià)值研究。從大數(shù)據(jù)的全面性、精確性和技術(shù)性來說，本研究搭建的數(shù)據(jù)分析平臺具備省內(nèi)領(lǐng)先、國內(nèi)一流的水準(zhǔn)。

        ⒊研究要素涉及廣泛，可為城市規(guī)劃建設(shè)多個方面提供支撐，研究成果具備極強(qiáng)的延展性。

        例如交通可達(dá)性、便捷性分析可以直接作為軌道站點(diǎn)周邊交通、用地整合的依據(jù)；基于手機(jī)信令的人口密度分析可以直接引導(dǎo)城市公共服務(wù)產(chǎn)品的布局和投放。

        ■ 實(shí)施效果

        本研究屬于在編項(xiàng)目。部分城市土地價(jià)值結(jié)論的正確性已通過各種途徑得以論證。本研究方法正處于進(jìn)一步的完善中。